constructioncrédit d'impôt drainage drain français efflorescence entrepreneur fissure fissure fondation fondation imperméabilisation infiltration d'eau inspecteur en bâtiment inspection inspection pré-achat moisissures offre d'achat Québec Régie du bâtiment rénovation réparation de fissure sous-sol système de drainage vice-caché ÉcoRénov Ilne peut s'agir de vice caché la maison ayant un certain age,les menuiserires étaient deja dans cet état,les infiltrations sont peut etre dues à une tuile deplacée ou cassée,une infiltation par l'enduit extérieur du mur,les flaques d'eau au seuil des portes proviennent peut etre de la piece goutte d'eau fixe sur la menuiserie ou du manque de pente du seuil,de l'absebce de seuil Levice caché le plus fréquent d’une maison: les infiltrations d’eau L’agent de dégradation no 1 d’une maison est sans conteste l’infiltration d’eau. À Québec, à Montréal et partout ailleurs, 80 Cen’est donc pas nécessairement par mauvaise foi. Un vice caché est un désagrément qui empêchera le propriétaire de profiter pleinement de son bien immobilier par la suite. En immobilier, un vice est considéré caché s’il comporte toutes les caractéristiques suivantes : Il existait au moment de l’achat de l’immeuble; Il est Levice caché se définit donc comme le défaut que l'acheteur ne pouvait pas déceler, compte tenu de la nature de la chose vendue, et dont il n'a pas eu connaissance au Vicecaché après achat d'une maison. Une de mes amies a acheté une maison en janvier dernier. Après quelques mois, elle s'est rendue compte que l'ancien propriétaire a mal effectué certains travaux. Il a mis des tuiles sur un toit plat, a raté le bardage et n'a pas mis de tuiles de rive, ce qui a résulté en une infiltration d'eau dans Vicecaché ou apparent — exemple des moisissures. Dans un dossier (2007 QCCS 1081, citant Lavoie c. Comtois, 1999 CanLII 11787 [QC CS]), on a jugé que les signes d’infiltration d’eau étaient apparents en raison des nombreux avertissements par l’inspecteur préachat. Or, les acheteurs n’ont pas demandé à un expert de vérifier la 5jpsCAT. Avocat à Gréasque pour contester un permis de construire Vous vous êtes rendu compte qu'une maison ou bien un immeuble entier allait prochainement sortir de terre à côté de votre habitation ? Vous avez peur que cela cause des nuisances et vous souhaitez contester le permis de... En savoir plus Vous recherchez le meilleur avocat en urbanisme à Roquevaire pour des conseils en copropriété ? Vous désirez connaître le montant des frais d'un avocat sur Roquevaire pour une résiliation de bail rural ? Vous avez besoin d'un avocat pour une affaire de loyers impayés près de Roquevaire ? Adressez-vous à Frédéric Galhuid !Notre cabinet d'avocat vous assiste en droit de l'urbanisme, en droit rural mais également en droit pas à consulter notre site ! Et pour plus de renseignements, contactez-nous par téléphone ou via notre formulaire de contact ! Vices cachés et défauts de construction Les vices cachés et les défauts de construction… Comment les détecter? Que faire et dans quels délais? Est-ce que tout est garanti? … Les vices cachés et défauts de construction, c’est donc le sujet de la chronique du jour. Découvrez ou redécouvrez l’interview du 18/06/19 dans l’émission Tout s’explique » sur Radio Chablais, en compagnie de Pascal Rabl, directeur chez Blue Immobilier SA. Retranscription de l’interview Qu’est-ce qu’un vice caché ? Un vice caché, c’est un défaut d’une chose tel qu’il la rend impropre à l’usage auquel elle est destinée, ou qui diminue tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas achetée ou l’aurait achetée à moindre prix s’il en avait eu connaissance. Voilà la définition générale du vice caché. Pour vous donner un exemple en matière d’immobilier, ça pourrait par exemple être un chauffage qui ne fonctionne pas. Vous achetez une maison en été, vous n’allez pas forcément tester les radiateurs, donc là, on pourrait parler de vice caché. Comment est-ce qu’on différencie un défaut visible d’un vice caché ? En fait, lorsqu’on parle de vices cachés, il faudrait que plusieurs conditions soient avérées Premièrement, le vice doit être antérieur à la vente, et pas apparaître après. Deuxièmement, vous ne devez pas avoir eu connaissance du vice au moment de la vente. Donc si on vous a prévenu que le chauffage ne fonctionne plus, vous ne pourriez pas prétendre à un vice caché. Troisièmement, le vice ne doit pas être apparent. En tant que particulier, il faut savoir que votre œil n’est pas celui d’un expert. Pour finir, le vice doit diminuer très fortement l’usage du bien, voire le rendre inutilisable. Si toutes ces conditions sont réunies, alors on peut parler de vices cachés. Est-ce que les défauts visibles sont garantis quant à eux? Non. En fait, lorsque vous achetez un bien immobilier d’occasion, il y aura toujours un paragraphe du contrat de vente qui décharge le vendeur de tous les défauts que pourrait posséder l’immeuble. Cependant, cette condition sera nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l’acheteur les défauts de la chose. Cette loi est précisée dans l’article 199 du code des obligations Suisse. LIEN ARTICLE 199 CO ICI Qu’est-ce qu’on entend par frauduleusement dissimulé? Je vous donne un exemple. Imaginons que vous vendez une maison, et que vous avez un problème d’étanchéité au niveau de la toiture. A chaque fois qu’il y a un orage vous avez des fuites et les murs prennent l’humidité. Vous avez un acquéreur qui s’intéresse à votre maison, vous refaites vite la peinture, et vous ne l’informez pas du problème. Alors dans ce cas de figure, l’exclusion de garantie serait nulle car le défaut a été frauduleusement dissimulé. Parce que dans les faits, le vendeur sait pertinemment qu’il y a un problème d’isolation, mais il ne le dit pas au vendeur. Pire encore, il refait la peinture afin que tout soit propre lors de la visite. L’acheteur, de bonne fois, ne peut pas savoir qu’il y a un soucis d’étanchéité. Donc là, il y a tromperie. Après, ce qui est compliqué avec ce texte de loi, c’est qu’il faut réussir à prouver que le vendeur était bel et bien au courant du problème, et que celui-ci a été volontairement caché, ce qui n’est pas tout le temps évident suivant les cas. Et pour les objets immobiliers neufs, il y a tout de même des garanties je suppose? Oui tout à fait. L’exclusion de garantie, c’est uniquement pour les biens immobiliers d’occasion. Maintenant, pour tout ce qui est biens immobiliers neufs, vous avez évidemment des garanties de construction, ainsi que des garanties pour tout ce qui est machines et appareils. Quel est le délai de ces garanties? Les délais de garanties et de prescriptions commencent à courir dès la réception de l’ouvrage. Ils sont de deux ans pour les défauts apparents. Par exemple, un soucis avec une porte ou une fenêtre qui ne se ferme pas, du carrelage mal posé ou fissuré, etc. Le délai est de 5 ans pour les défauts cachés. Par exemple; ce serait un problème d’étanchéité et vous avez des moisissures qui apparaissent suite à un pont de froid. Et pour tout ce qui est vices dissimulés, le délai est de 10 ans. Mais là encore, il faut pouvoir prouver que le défaut a été volontairement caché, ce qui n’est pas évident. Et pour ce qui concerne les appareils? Par exemple le lave vaisselle, le four, etc? Le délai minimum est de 2 ans. Cela peut être plus long suivant l’électroménager que vous achetez, où suivant l’entreprise générale avec laquelle vous travaillez. Quels sont les délais pour signaler les éventuels défauts? Ca dépend sous quelle réglementation se réfère votre contrat d’entreprise générale. Est-ce qu’il se réfère aux normes SIA, ce qui est le cas la plupart du temps, ou au Code des obligations. J’ouvre une petite parenthèse à propos des normes SIA. Donc SIA signifie Société suisse des ingénieurs et des architectes. C’est une association professionnelle de référence des spécialistes de la construction, de la technique et de l’environnement. La SIA élabore, tient à jour et publie un grand nombre de normes, règlements, directives, recommandations et documents divers, qui sont indispensables à la branche suisse de la construction. Donc si on se réfère à la norme SIA 118, Conditions générales pour l’exécution des travaux de construction », le délai est de 2 ans, à compter de la réception de l’ouvrage pour invoquer en tout temps les défauts apparaissant pendant cette période. Par contre, si vous tardez à les signaler, vous devrez supporter vous-même le dommage supplémentaire qui aurait pu être évités. Par exemple, si vous avez des infiltrations d’eau, et que vous attendez plusieurs mois pour signaler le problème, alors s’il y a un gros orage et que votre bien est complètement inondé, ce sera à vous d’assumer les conséquences parce que vous avez trop tardé pour signaler ce problème. Et le délai vis-à-vis du Code des obligations? Si votre contrat se réfère au CO article 367, alors le délai d’annonce est différent. Après la livraison de l’ouvrage, le maître d’ouvrage doit vérifier l’état aussitôt qu’il le peut d’après la marche habituelle des affaires… En cas de constatation de défauts, le maître d’ouvrage est tenu de les signaler immédiatement à l’entrepreneur. Donc il y a une véritable différence entre ces deux normes, où vous avez 2 ans pour les signaler pour SIA, et immédiatement pour le CO. Pour ce qui est des défauts cachés, qui apparaissent après l’expiration du délai de dénonciation des défauts de 2 ans, le vous devez les signaler aussitôt après leur découverte, que l’on se réfère à la norme SIA ou au CO. LIEN ARTICLE 367 CO ICI CLIQUEZ ICI POUR VOIR LA SUITE DE LA CHRONIQUE Retrouvez toutes nos autres chroniques immobilières en cliquant ICI. Pour ne manquer aucun de nos Podcasts, abonnez-vous à notre chaîne YouTube en cliquant ICI. Interview réalisée par Radio Chablais, en compagnie de Rabl Pascal Directeur chez Blue Immobilier SA Qu’est-ce qu’un vice caché? L’achat d’une maison est certainement l’une des étapes les plus importantes de votre vie. Acquérir un bien immobilier nécessite de s’investir financièrement, mais également émotionnellement afin de prendre une décision qui vous engagera sur plusieurs années. Malheureusement, lorsque vous achetez une demeure, certains défauts ne sont pas apparents au premier abord et se dévoilent au grand jour une fois la vente réalisée. Dans ce cas, nous parlons de vices cachés. Que ce soit des infiltrations d’eau, une chaudière défaillante, une absence d’eau courante, de la moisissure ou encore des fondations craquées, ces défauts peuvent vous causer du tort et engendrer d’importants coûts de réhabilitation. La garantie des vices cachés est prévue aux articles 1641 à 1649 du Code civil. Sachez que si vous êtes dans cette situation, vous disposez d’un délai de deux ans pour vous retrouner à partir du jour de la découverte du défaut et non du jour de l’achat. Ce qui vous laisse la possibilité d’agir parfois des années après la vente du bien. Pour autant, les défauts recensés doivent entrer dans le cadre suivant Ils ne doivent pas être apparents lors de l’achat et doivent être inconnus de l’acheteur au moment de la vente. À condition que vous ayez pris le temps de procéder à un minimum de vérifications. Ils doivent être antérieurs à l’achat exclusion faite de l’usure normale du produit par exemple. Ils doivent être suffisamment graves le défaut doit soit rendre le produit impropre à l’usage auquel il est naturellement destiné, soit diminuer cet usage dans une mesure telle que vous n’auriez pas acheté le produit ou à un prix inférieur si vous aviez connu le défaut. Les défauts mineurs sont donc exclus. Seulement, les actes notariés font généralement état d’une clause d’exonération de responsabilité du vendeur non professionnel de bonne foi qui limite les possibilités de recours de l’acquéreur et exonère le vendeur s’il n’avait pas connaissance du vice caché. Par conséquent, dans la majorité des cas les décisions de justice rejettent les demandes du fait de la complexité à apporter la preuve de la mauvaise foi du vendeur. Que pouvez-vous faire pour régler cette situation ? 1641 1641, c’est une idée née de la collaboration de professionnels de l’immobilier et d’avocats confrontés quotidiennement au contentieux de vice caché. Horizons Assurances propose donc de protéger les acquéreurs en complément à la clause d’exonération des notaires, qui protège les vendeurs. Dans le cas d’un vice caché intervenant au cours des 2 ans après l’acte notarié, l’acheteur est alors indemnisé sous 90 jours par l’assureur sans avoir à se soucier de la bonne foi du vendeur. Combien de temps pour se retourner contre le vendeur ? En présence d’un vice caché, l'acquéreur du bien immobilier ancien dispose d'un délai de 2 ans pour intenter l'action en garantie, si le contrat de vente a été conclu après le 19 février 2005, date d'entrée en vigueur de l'ordonnance relative à la garantie de la conformité du bien au contrat due par le vendeur au consommateur. Précisons que ce délai ne commence pas à courir à partir de la vente ni de l'entrée dans les lieux, mais à compter de la découverte du vice le point de départ est souvent constitué par le rapport d'expertise commandé par l'acquéreur. L’acheteur doit recourir aux services d'un avocat pour engager une procédure car l'affaire relève de la compétence du tribunal de grande instance TGI. Précisons que le délai dont dispose l’acheteur pour agir est de 20 ans après l'achat de la maison l’acheteur est donc protégé même s’il découvre le vice caché longtemps après son entrée dans les lieux. Si la demande de garantie d'un défaut caché doit être présentée dans les deux ans qui suivent sa découverte, en revanche, le droit d'invoquer un vice caché suite à un achat, et visant à obtenir une diminution de prix, voire une annulation de la vente, peut durer jusqu'à 20 ans. Néanmoins, plus longtemps il attendra pour agir, plus l'acheteur aura plus de difficultés pour rassembler les preuves démontrant qu’il s’agit bien d’un vice caché, puisque ces preuves ont tendance à disparaître avec les il est utile de préciser que bon nombre de notaires incluent, dans les contrats de vente qu'ils établissent, une clause prévoyant que l'acquéreur fera son affaire » des défauts cachés qu'il pourrait découvrir, le privant ainsi de tout recours contre le vendeur. Un bien immobilier est acquis par l’intermédiaire de trois agents immobiliers mandatés par le vendeur. Des désordres se révèlent, affectant le chauffage et la charpente. L’acquéreur assigne alors le vendeur en garantie des vices cachés et les intermédiaires en responsabilité. Les juges du fond le déboutent des deux demandes. S’agissant de l’action en garantie, les magistrats décident que l’acheteur est tenu d’un devoir minimal de vigilance qui lui impose de visiter sérieusement les lieux et de s’adjoindre un homme de l’art pour le cas où il ne disposerait pas personnellement des compétences techniques nécessaires pour apprécier l’état de l’immeuble. S’agissant de l’action en responsabilité, l’arrêt retient qu’il n’appartient pas à l’agent immobilier de vérifier au-delà des apparences le descriptif des annonces qu’il publie pour rechercher des acheteurs. La décision est censurée sur les deux points. Au visa de l’article 1642 du Code civil, la Haute juridiction rappelle qu’il ne peut être exigé d’un acheteur profane qu’il recoure aux services d’un spécialiste pour se convaincre de l’absence de vice de l’immeuble. La solution, déjà acquise, doit être approuvée. S’il est vrai que l’acquéreur est tenu d’un devoir minimal de vigilance, il reste néanmoins que celui-ci s’arrête au vice apparent, c’est-à-dire au défaut dont il peut se convaincre aisément. Aussi n’est-il tenu que d’un examen normal » de la chose acquise, examen qui se limite à celui que tout homme normalement soucieux de ses intérêts, mais dépourvu de compétences techniques particulières, pratiquerait. Les diligences requises de l’agent immobilier sont plus importantes. Mandatées par le vendeur, les trois agences qui avaient prêté leur concours à l’opération ne pouvaient, faute de lien contractuel, être actionnées par l’acquéreur que sur le terrain délictuel. Or, la jurisprudence impose sur ce fondement à l’agent immobilier un devoir de conseil et de loyauté vis-à-vis de l’acheteur tiers au mandat. C’est ce qui explique que l’affirmation selon laquelle le mandataire n’est pas tenu de vérifier au-delà des apparences le descriptif des annonces qu’il publie ait été censurée au visa de l’article 1382 du Code civil. Car l’on attend précisément de lui qu’il procède à ce type de vérifications. Il est en effet de son devoir de vérifier personnellement, aux fins d’information de l’acheteur, l’état de l’immeuble objet de la vente ainsi que, le cas échéant, de s’adjoindre le concours de tout professionnel nécessaire à ces vérifications. Civ. 3, 9 nov. 2011 – n°

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